L’adeguamento Del Diritto Interno Alle Linee Dell’unione Europea Nei Contratti Di Finanziamento Nel Settore Immobiliare

The thesis describes the evolution of credit agreements relating to immovable property over the recent years. In the first chapter are introduced some key issues relating to contract law and the recent global crisis. The financial crisis has shown that irresponsible behaviour by market participants can undermine the foundations of the financial system, leading to a lack of confidence among all parties, in particular consumers, and potentially severe social and economic consequences. Many consumers have lost confidence in the financial sector and borrowers have found their loans increasingly unaffordable, resulting in defaults and forced sales rising. At first, the research focuses about credit agreements which are secured by a mortgage (credito fondiario), in their every aspect. A specific attention is drawn on mortgage and other collaterals. At the end of the chapter is made an analysis of the perspectives of evolution of the subject in light of recent d.lgs. 72/2016, which applies Directive 2014/17/EU on credit agreements for consumers relating to residential immovable property. This Directive makes some important changes which will affect the property market because of their impact on the availability of mortgage credit. In the third chapter are analysed some contracts arose abroad which are transplanted in Italian jurisdiction. These are real estate leasing, sale and lease back, reverse mortgage, mortgage saving products and a critique to the thesis about rent to buy as loan agreement. The last chapter describes relationship between credit agreements relating to immovable property and financial markets. The main research topics are the financial practice of securitization and the indexation clauses in credit agreements.

L’analisi condotta con la presente tesi di dottorato trae spunto da un iniziale studio sul diritto dei contratti nel mercato e la crisi globale, tematica cui è dedicato il primo capitolo. Questo, oltre a definire in linee generali alcune tematiche che saranno affrontate nel prosieguo del lavoro, è frutto di riflessioni nate nell’ambito delle lezioni del corso di dottorato, il cui argomento di ricerca collettiva è stato il diritto dell’economia globalizzata al tempo della grande crisi economica. Concentrandosi sui singoli contratti di finanziamento immobiliare, il primo ad essere analizzato è il credito fondiario in ogni suo aspetto, riservando particolare attenzione alle garanzie. Oltre all’ipoteca fondiaria, che caratterizza tale tipologia di credito speciale, particolare attenzione è stata dedicata alle garanzie reali (con lo studio dei più recenti interventi normativi che hanno introdotto nel nostro ordinamento la vendita sospensivamente condizionata a scopo di garanzia col patto marciano e il pegno non possessorio), alle garanzie personali e alle garanzie collettive rilasciate dai confidi. Il capitolo si chiude con un’analisi delle prospettive di evoluzione della disciplina alla luce del d.lgs. 72/2016, di recepimento della direttiva 2014/17/UE sul credito immobiliare ai consumatori. Nel terzo capitolo vengono esaminate alcune fattispecie di contratti di finanziamento immobiliare trapiantati nel nostro ordinamento. I contratti analizzati sono il leasing immobiliare abitativo, il sale and lease back, il prestito vitalizio ipotecario, il contratto di risparmio edilizio. Infine, viene criticata la tesi che considera contratto di finanziamento anche quello di rent to buy. L’ultimo capitolo verte sui rapporti tra i contratti di finanziamento per l’acquisto immobiliare e i mercati finanziari. Principale oggetto di analisi sono le operazioni di cartolarizzazione dei crediti ipotecari e le clausole di indicizzazione nei contratti di finanziamento.