La tutela del promissario acquirente immesso nel godimento del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita

The present work analyses the buyer’s position and legal protection granted to him or her within the terms of the preliminary contract. It is motivated by the fact that the preliminary contract has become an increasingly widespread practice with consequences upon the overall sales activity. The present work aims at considering the problems posited by the complex preliminary, and it does so by reconstructing the structure and the function of the preliminary contract, particularly the clause regarding the anticipated effectiveness and / or carrying out of the actual sale. The present analysis is focused on the remedies, especially by taking into consideration classic themes of civil law such as custody, possession, warranty against vices or defects. The normative aspect – relating to the Code and going beyond it – has also been taken into consideration too. The enquiry starts from a historical reconstruction of the preliminary contract highlighting both the “pandettistica” influence and the influence of French doctrine. It then moves on to a normative analysis expounding the new discipline regulating the transcription of the preliminary contract according to the d. lg. n. 699 (1996), and also the d. lg. n. 122 (2005) regulating the purchase of prebuilt assets. The most significant corollary of the preliminary contract with anticipated effectiveness regards the issue of whether the buyer should expect to see his or her possession rights protected in case where he or she has attained in advance – i.e. before the drawing of the definitive contract and before the purchase of the rela right – the material availability of the asset being sold. As a consequence, it is vitally relevant to establish whether the buyer is a mere holder or the actual owner. Notwithstanding some adverse pronouncements by the jurisprudence and a recent Joint Sections pronouncement, the present study concludes that the buyer ha s possession rights and will also expound the consequences of such conclusion. The enquiry ends by examining the vices and difformities relating to the asset being sold and remedies the seller can put forward. The analysis of the remedies is based on a unitary reconstruction of the preliminary contract taking into account the legitimacy pronouncements and the contributions offered by the doctrine.

Nella presente ricerca si affronta il tema dell’ambito e portata della tutela del promissario acquirente immesso anticipatamente nel possesso del bene oggetto del preliminare di vendita. Inquadrandosi nell’ambito del più ampio contesto della tutela, di cui si va ad esaminare un aspetto specifico, l’indagine si giustifica non solo per il grande rilievo pratico in considerazione della diffusione del preliminare c.d. complesso nel mercato immobiliare, ma anche per le forti ricadute che la questione determina in ordine all’aspetto specifico dei rimedi. Questo lavoro si propone di considerare, attraverso la ricostruzione della struttura e della funzione del contratto preliminare, in particolare della clausola di anticipata efficacia e/o esecuzione della compravendita definitiva, le peculiari problematiche poste dal preliminare complesso. L’analisi è stata condotta sull’aspetto rimediale, attraverso la rivisitazione di temi classici del diritto normativo, quali la detenzione, il possesso, la garanzia per i vizi, naturalmente senza trascurare l’aspetto normativo, non solo codicistico ma anche extracodicistico. Si prendono le mosse da una ricostruzione storica dell’istituto, nella quale si evidenziano gli influssi della scuola pandettistica e della dottrina francese, per poi proseguire con un’analisi dell’aspetto normativo. Particolare attenzione è stata dedicata alla nuova disciplina dettata in materia di trascrizione del contratto preliminare dal d. lg. N. 669 del 1996 nonché a quella dal d. lg. N. 122 del 2005 in tema di acquisto di immobili cosiddetti sulla carta. Il risvolto maggiormente significativo della disciplina relativa al contratto preliminare ad effetti anticipati attiene alla disputa in ordine alla spettanza o meno al promissario acquirente della tutela possessoria qualora abbia conseguito anticipatamente, quindi prima della stipulazione del contratto definitivo e prima dell’acquisto del diritto reale, la disponibilità materiale sul bene oggetto del contratto. In particolare si tratta di stabilire se il promissario acquirente sia un mero detentore ovvero un possessore. Le conclusioni, nonostante alcune pronunce di segno contrario da parte della giurisprudenza di legittimità ed anche di un recente pronunciamento reso a Sezioni Unite, saranno nel senso del possesso e di questo si applicheranno tutte le conseguenze. L’indagine si conclude con un esame relativo al tema dei vizi e delle difformità del bene venduto anticipatamente consegnato e dei rimedi esperibili dal promissario acquirente. Ciò che si prospetta è anche una ricostruzione unitaria dell’istituto che tenga conto anche delle pronunce di legittimità e dei contributi offerti dalla dottrina, i cui contributi sono stati oggetto di attenta analisi ai fini della ricostruzione dei rimedi più idonei a garantire l’effettiva tutela del promissario acquirente.