Il ruolo dell'investor sentiment nel mercato immobiliare

In Neoclassical finance theory, there is no role for investor sentiment in valuation, markets are efficient and all movements in stock prices rationally reflect changes in cash flows or discount rates. In sharp contrast, the behavioral finance literature posits that investor sentiment and limits to arbitrage play a role in the determination of asset prices which is independent of market fundamentals. Real Estate Investment Trusts (REITs) are unique in that the pricing of the asset class parallels two markets. Specifically, a dual asset market situation exist for trading real estate assets in the private real estate market, trading properties directly, and the public real estate market for trading REIT shares that provides ownership of underlying properties indirectly. The contribution of this analysis to the existing literature of REIT pricing dynamic is twofold. First, this analysis address the question of whether REITs suffer from stock market sentiment following the presence of noise traders or the real market sentiment is an important force in REIT pricing. To this extent this work aims to disentangle the driving forces leading to sentiment as “rational” sentiment, related to fundamental changes and “irrational” stock market sentiment. Secondly, this analysis is one of the first attempts to investigate how REIT-specific characteristics are related to their sensitivity to investor sentiment (“sentiment beta”), focusing the attention on the role played by the institutional investors that are usually view as rational traders by the literature. Several econometric issues arise in the measurement of the investor sentiment index and the time series analysis; therefore, Principal Component Analysis (PCA) and Vector Error Correction Model (VECM) are used to address those issues. The remainder of this work is structured as follow: after an introduction of the role of investor sentiment in the real estate market, chapter 2 analyzes more in detail the investor sentiment literature in the finance and real estate field; subsequently, chapter 3 discusses the construction of the sentiment indices; the empirical analysis of the influence of sentiment on the dynamic pricing of REITs in the US Market is presented in chapter 4; chapters 5 focus on the development of the sentiment beta measure to test the “Hard-to-Arbitrage, Difficult-to-Value Hypothesis”. Lastly, Chapter 6 ends up with the main conclusions and future research developments.

La teoria dei mercati efficienti si basa sul presupposto che l’investitore è razionale nell’effettuare scelte in condizioni di incertezza; pertanto le dinamiche di prezzo delle attività finanziarie riflettono cambiamenti dei fondamentali dei titoli stessi. Di contro, nell’ambito della finanza comportamentale il sentiment degli investitori e i limiti dell’arbitraggio hanno un ruolo importante nella determinazione dei prezzi delle attività finanziarie. I fondi immobiliari quotati (Real Estate Investment Trusts - REITs) sono di particolare interesse in tale contesto in quanto sono caratterizzati da un doppio livello di prezzo. Da un lato, le attività finanziarie rappresentative del veicolo di investimento sono scambiate sui mercati azionari (mercato immobiliare indiretto); dall’altro lato, le attività immobiliari che compongono il portafoglio d’investimento vengono negoziate nel mercato immobiliare diretto. Il contributo che questa tesi di dottorato intende offrire alla letteratura sul tema del pricing dei REIT è duplice. In primo luogo, viene affrontata la questione relativa al ruolo del sentiment degli investitori nelle dinamiche di prezzo delle attività finanziarie rappresentative del veicolo d’investimento del fondo immobiliare. A tal fine, viene analizzato l’effetto in termini di pricing sia della componente “razionale” del sentiment, ossia legata a cambiamenti dei fondamentali del mercato immobiliare, sia della componente "irrazionale" del mercato azionario. In secondo luogo, questa analisi rappresenta uno dei primi tentativi d’indagine circa il ruolo svolto dalle caratteristiche specifiche di ciascun fondo, con particolare attenzione alla struttura proprietaria, ai fini della determinazione della rispettiva sensibilità al sentiment degli investitori. A tal proposito è stata creata una misura di tale sensibilità rispetto al sentiment: il “sentiment beta”. Al fine della costruzione dell’indicatore di “sentiment” si ricorre all’analisi delle componenti principali (PCA) per poter misurare la varianza comune di alcune proxies del sentiment degli investitori individuate dalla letteratura (approccio “top-down”). Un Vector Error Correction Model (VECM) viene invece utilizzato al fine di analizzare sia la relazione di breve periodo, sia il processo di aggiustamento verso l’equilibrio di lungo periodo tra il mercato immobiliare diretto ed indiretto. Questa tesi di dottorato è strutturata come segue: dopo un’introduzione del ruolo del sentiment degli investitori nel mercato immobiliare, il capitolo 2 analizza più in dettaglio la letteratura esistente in tema di sentiment degli investitori con riferimento sia al settore finanziario sia a quello immobiliare; successivamente, il capitolo 3 illustra le metodologie di costruzione degli indici di sentiment individuate dalla letteratura esistente. L'analisi empirica circa l'influenza del sentiment sulla dinamica dei prezzi dei REITs nell’ambito del mercato statunitense è presentata nel capitolo 4, mentre il capitolo 5 è dedicato alla misurazione del sentiment beta al fine di testare l’ipotesi di "Hard-toarbitrage, Difficult-to-Value". Infine, nel capitolo 6 seguono le conclusioni finali, utili a sintetizzare l’influenza del sentiment sul pricing dei fondi immobiliari, nonché a proporre possibili sviluppi di indagine futuri.